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二八杠在线赌博娱乐-房企2018:碧桂园高空速降 华夏幸福断臂求生
发布日期:2020-01-11 13:49:28   浏览次数:1724

二八杠在线赌博娱乐-房企2018:碧桂园高空速降 华夏幸福断臂求生

二八杠在线赌博娱乐,回望2018,“收敛”的地产商

努力活下去。

作者 罗强

万科董事长郁亮把自如甲醛事件、滴滴命案总结为小概率、高风险事件,即一件小概率的事件,可能将公司推入生死存亡的境地。

反观地产行业,碧桂园工地事故、海航董事长王健坠落、华夏幸福卖股求生、万科城中村业务遭制造业工人反对、恒大融创与贾跃亭的纠葛,大概都可以归入小概率、高风险事件。

如果把这些事件仅仅视为小概率事件,那2018年的地产商仍然活在高光之中,他们创造了史无前例的销售业绩。前11个月,万科、恒大的合同销售额高达5439.5亿元、5352.1亿元,碧桂园的权益销售额也高达4897.4亿元。

前年突破3000亿元销售额、去年突破5000亿元,2018年则可能突破6000亿元销售额,万科、恒大、碧桂园的高速增长,显现出房地产行业的头部效应愈发明显,同时引发后进者的疯狂追赶,千亿规模成为未来竞争最低门槛,今年突破这一规模的房企也将比去年翻一番达到30多家。

没有哪一个行业,能有这样创造财富的速度,同时在国民经济中也扮演重要角色。如此强大的事业,怎么就会被小概率事件打败?郁亮的理解中,是认为政治经济、社会舆论、公司转型、员工心态,都已经处于大转折的时代,公司必须“聚焦、收敛”以保证活下去,不仅是现在,还要保证未来。

地产行业的小概率、高风险事件,往往由行业外部引发,这个十几万亿元规模的市场如此盘大,以至于任何金融、人才、行政政策的改革,都将引发“蝴蝶效应”,从去杠杆到楼市精准调控,已实质的在动摇地产商的生意模式。

退一步万丈悬崖,进一步摸索明天,许家印、杨国强、郁亮、王文学、陈峰,还有那些快速追赶的“闽系”房企老板,他们都调整了姿态,适应着新的游戏规则。

勇敢活下去的万科

郁亮在2018年登顶职业经理人的权力巅峰,出任万科董事长一职,并且找到了自己的“拍档”万科总裁祝九胜。

年初,一切开头都是好的,股权事件正式画上句话,“宝能系”彻底失去话事权;商业、物流领域的大并购,展露了出万科业务转型的坚实步伐;长租公寓业务,被列为继地产、物业之后的核心业务;万科的战略从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。

但郁亮始终清醒地知道,中国住房全面短缺时代已经结束、中国房价单边快速上涨时代已经结束,应该对“靠着不动产的价格上涨去赚钱”的模式做出改变。

随着楼市调控的深入,以及国内外政治经济环境的改变,万科受到的影响愈加明显,最先显露的是万科南方区域,在限价、限购政策影响下,销售放缓,回款目标难度更大,新业务“万村计划”也陷入到城中村制造业工人的质疑之中。

到了9月份,郁亮发现年度6300亿元的回款目标,还有一大半没有完成的时候,他发出了改变的号召,调整收益与风险不平衡的业务,保证地产开发业务拉长有序增长的时间,换取新业务发展的空间,以实现地产开发业务本质的调整。

业务调整的同时,万科还进行了大规模的组织重建工作,最直观的影响就是组织更加扁平,有人离开了万科,利益开始重新分配。

“通过我们一些人的利益受损来换取更多人受益,来推动业务发展走下去。”这就是郁亮的“活下去”。

降速的碧桂园

2018年是改革开放40周年,碧桂园主席杨国强创业30多年,从高中毕业做泥水匠,到成为亿万富豪、教育家、慈善家,杨国强是改革开放的奋斗者、受益者,同时也是民营企业家执掌、改造现代企业的一面窗口。

标准化、高周转、乡村路线,一直以来是碧桂园的标签,地产行业的金融本质,在这家公司身上体现的淋漓尽致,从2013年突破1000亿元销售额,到2017年一跃成为行业“老大”,碧桂园均踩对了行业发展节奏。

但今年工地的安全事故、市场的残酷调整、游戏规则的改变,让碧桂园开始调整唯规模发展的战略,也彻底改变了杨国强的想法。

“为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,追根溯源的全面提升公司管理水平。”杨国强为今年的安全事故道歉之后,随后他们开始放慢节奏,更关注对质量的把控。年底又在公司治理上将女儿杨惠妍调任碧桂园联席主席,“杨惠妍主席现在是跟我平起平坐,不过我不是退休,你们以后叫她小杨主席就有分别了。”

从最早合伙人创业成为一家家族企业,到大规模引入职业经理人,再到如今逐步放权让年轻二代更多担责,这是杨国强的自信和极大胸襟。千亿规模企业的公司治理一定不同于百亿规模企业,相关产业多元化企业公司治理也不同于单一地产开发公司。

相比较于王石,杨国强有着更多的财富,也有着更大的能力去推动公司发展与产业升级。放弃规模唯一的理论之后,碧桂园做出了多元化的部署,物业、商业、教育、产业地产、农业、新零售、机器人等业务全面开花。

有些业务是围绕碧桂园地产开发业务配套,而机器人、农业等业务初看起来充满矛盾,但对于一家资本充足的房地产龙头企业而言,如果能够推动产业变革成长,也应该算是杨国强这位改革开放创业者回答“为了什么”的最好答案。

断臂求生的华夏幸福

华夏幸福是一家怎样的公司?这是一家年均净利润增速超过30%的公司,也是一家5年股价上涨6倍的公司。

就是这样一家为城市导入产业集群,为中国足球出力的公司,在2018年也陷入到被动状态,掀起这一“盖子”的是上交所对华夏幸福2017年度报告的问询,主营房地产开发业务收入下降、现金流净额三年首次为负、永续债和短期应付债务大幅度增加。

这些经营状况无疑是2017年高杠杆造成的。2015年,华夏幸福新增4个园区进行产业新城的开发建设;2016年新增11个;2017年新增21个,除了产业新城,还有产业小镇产品线的规模拓展,近乎翻倍的增长速度为日后现金流危机埋下伏笔。

华夏幸福要想继续幸福下去,创始人王文学不得不“断臂求生”,以137.7亿元的价格向平安资管转让约5.82亿股股份,占华夏幸福总股本的19.7%,后者成为华夏幸福第二大股东,并引入平安系高管。华润置地原董事长吴向东的即将入职,是今年地产行业最轰动的跳槽事件。

严苛对赌、裁员自救、打折卖楼,王文学丢车保帅、壮士断腕,无论以何种方式保住现金流,保证先活下去,就是最正确的事情,也是最为紧迫的事情。

戏剧变化之海航

创始人在海外从高崖上跌落,另外一名创始人立马接手,从治丧到重新调整公司业务与架构,这一切几乎只会在电影中发生,但却实实在在发生在海航集团身上——海南岛中一家用25年成长为集航空、酒店、旅游、金融、科技等多业态的世界500强企业。

海航的收敛从年初就开始了,在创始人王健意外坠亡之后,另外一名创始人陈峰重归一线后也继续着“卖卖卖”。陈峰亲自向媒体透露,今年以来海航已卖出3000亿元资产,后续还有千亿资产在出售路上,这些资产是分布在纽约、悉尼、欧洲的写字楼、酒店、土地、公司股权等。

“海航困难还在,危机已经过去。”陈峰这句话,几乎是很多地产企业今年最好的总结词,也是很多企业家希望得到的总结词。

如今卖的多疯狂,曾经买的就有多疯狂。从2015年-2017年4月,海航在全球的并购金额超过400亿元美元,超过2700亿元人民币,这直接让海航成功进入世界500强,总资产一度达到创下历史记录的1.23万亿元,是2008年的39倍,不过总负债也有7365亿元,是2008年的34倍。

到了2018年上半年,海航的总资产为1.1万亿元,低于2017年顶峰的1.23万亿元,负债率降低至58.98%。

杠杆收购是海航扩张惯用工具,杠杆运作也是地产商常用撬动财富的工具,银行借款、发债、融资等大举借债投资带来的欲望,被无限放大。陈峰喊话,“要聚焦航空运输主业,要断掉人的某些欲望”。

这几乎和郁亮的“聚焦收敛”理念一致,稳住基本面,以主营业务的有序增长换取新业务的成长时间与空间,有些业务需要停一停,想一想到底要怎么做。陈峰也透露了类似的想法,“天下事,并不是所有事你都能做,或者都能做好。”

万科、碧桂园、华夏幸福、海航的“收敛”充分证明,无论能借到多少钱、无论怎么高周转、无论商业模式如何先进,无论业务多么多元化,在新的经济环境中,穿越周期、创造真实价值的能力,将是一家大公司成为伟大公司的基石。

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